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Guía del Alquiler - Senso Mediterraneo Estates Senso Mediterraneo Estates Inmobiliaria

Guía del Alquiler

Guía del Alquiler


TRIBUTACIÓN DE LOS ARRENDAMIENTOS.
1. Si el arrendador es un RESIDENTE en España:
1.1 Tributación por el Impuesto de la Renta sobre las Personas Físicas (IRPF):

Rendimientos del Capital Inmobiliario.A los ingresos que con carácter habitual u ocasional percibe el propietario del bien, deben deducirse de los mismos, los gastos deducibles. En principio, la Ley del IRPF permite deducir todos los gastos necesarios para la obtención de los rendimientos, así como las cantidades destinadas a la amortización del inmueble y de los demás bienes cedidos con dicho inmueble, siempre que respondan a su depreciación efectiva. Asimismo, existe una reducción del 50% del rendimiento en el caso de alquiler de viviendas, no aplicable al alquiler de locales u otros bienes inmuebles.
Tales rentas se someten a la escala general y progresiva de gravamen. El tipo máximo de gravamen es del 43%.

Rendimientos de Actividad Económica (compraventa, arrendamientos de inmuebles). Se entiende que el arrendamiento de inmuebles se realiza como actividad económica cuando se cuente, al menos, con un local exclusivamente destinado a llevar a cabo dicha gestión y con una persona empleada con contrato laboral a jornada completa.Una de las principales diferencias con respecto a la consideración de tales rendimientos como rendimientos del capital, radica en que en materia de deducciones, se permite la aplicación a tales actividades económicas de los incentivos a la inversión empresarial previstos en la Ley del Impuesto sobre Sociedades, a excepción de la deducción por reinversión de beneficios extraordinarios.
Tales rentas se someten a la escala general y progresiva de gravamen. El tipo máximo de gravamen es del 43%.

     1.2 Tributación en el Impuesto sobre el Valor Añadido.

Están en principio exentos los arrendamientos de terrenos y los de edificaciones destinadas exclusivamente a viviendas.
El tipo de IVA vigente que se aplica a las operaciones sujetas y no exentas al impuesto (arrendamientos de locales comerciales) es el tipo general del 21%.

2. Si el titular del inmueble es un NO RESIDENTE en España, persona física
 o sociedad  sin establecimiento permanente.

Cuando el no residente opere en España sin mediación de establecimiento permanente, el gravamen de las rentas obtenidas tributará por el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (en adelante IRNR) de forma independiente por cada operación sujeta que realice, con devengo instantáneo y sobre los ingresos brutos obtenidos por el no residente, sin que sea posible compensación alguna entre las rentas.
La base imponible se determina de un modo diferente según el tipo de renta que se obtenga, aplicando las normas del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. Con carácter general, en el caso de rendimientos, la base coincide con los ingresos íntegros percibidos sin que sea posible deducir ningún gasto.
El tipo general de gravamen es el 24%.

RENDIMIENTOS DE INMUEBLES ARRENDADOS
El rendimiento a declarar será el importe íntegro que se recibe del arrendatario, sin deducir ningún gasto.
No obstante, cuando se trate de contribuyentes residentes en otro Estado miembro de la Unión Europea y, desde 1 de enero de 2015, también en Islandia y Noruega, para la determinación de la base imponible, podrán deducir los gastos previstos en la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, siempre que se acredite que están relacionados directamente con los rendimientos obtenidos en España y que tienen un vínculo económico directo e indisociable con la actividad realizada en España.
Este rendimiento se entiende devengado cuando resulte exigible por el arrendador o en la fecha de cobro si es anterior.
Tipo de gravamen:

2015

Residentes UE, Islandia y Noruega:19,5%
Resto de contribuyentes 24%.

 

Desarrollo:

Arrendador IVA

Salvo excepciones, el arrendamiento de viviendas utilizadas como tales, con los muebles incluidos en las mismas y con los garaje y anexos (cuando así se establezca en el contrato de arrendamiento), es una operación exenta de IVA, por lo que el arrendador no repercutirá ni ingresará el impuesto por este concepto, ni el arrendatario está obligado a soportarlo.
La exención de los alquileres de garaje sólo se produce en caso de que el arrendamiento incluya una vivienda y, además, una o varias plazas de garaje, como elementos accesorios de aquélla. No se cumpliría esta circunstancia en aquellos casos en que se atribuya a una vivienda un uso mixto, como vivienda o como despacho profesional.
La finalidad del contrato debe ser única y exclusivamente el de vivienda.
No está exento del impuesto el arrendamiento de viviendas amuebladas cuando el arrendador se compromete a prestar servicios propios de la industria hotelera (tales como limpieza, lavado de ropa, sábanas, toallas, etc.).
Tampoco está exento del impuesto el arrendamiento de viviendas amuebladas efectuado por una persona jurídica para destinarlo, cediendo su uso, a residencia de empleados.

 

 

Arrendador IRPF

Los rendimientos procedentes del arrendamiento de una vivienda constituyen para el arrendador un rendimiento de capital inmobiliario.
La cuantificación del rendimiento se realiza restando de los ingresos los gastos deducibles y aplicando sobre esta cantidad, en los casos que proceda, determinadas reducciones.
En el supuesto de subarrendamientos, las cantidades percibidas por el subarrendador no se considerarán rendimientos del capital inmobiliario, sino del capital mobiliario. Sin embargo, la participación del pro­pietario en el precio del subarriendo sí tiene la consideración de rendimientos del capital inmobiliario, sin que proceda aplicar sobre el rendimiento neto reducción alguna.
Únicamente si el arrendamiento se realiza como actividad económica las cantidades obtenidas no tienen la consideración de rendimientos del capital inmobiliario, sino de actividades económicas, dentro de cuyo apartado específico deberán ser declarados.
Se entiende que el arrendamiento se realiza como actividad económica cuando concurran las siguientes dos circunstancias: que en el desarrollo de la actividad se cuente, al menos, con un local exclusivamente destinado a la gestión de los inmuebles arrendados, y que exista, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa, para el desempeño de dicha gestión.

Concepto de rendimientos del capital inmobiliario

Tienen la consideración de rendimientos del capital inmobiliario los que se deriven del arrendamiento o de la constitución o cesión de derechos o facultades de uso o disfrute sobre bienes inmuebles rústicos y urbanos o de derechos reales que recaigan sobre ellos, cuya titularidad corresponda al contribuyente y no se hallen afectos a actividades económicas realizadas por el mismo.
Los rendimientos derivados del arrendamiento de bienes inmuebles tienen la consideración de rendimientos del capital inmobiliario, excepto que simultánmeamente se den las dos circunstancias siguientes:
Que en el desarrollo de la actividad se cuente al menos con un local destinado exclusivamente a la gestión de los inmuebles arrendados.
Que exista, al menos una persona empleada con contrato laboral a jornada completa, para el desemepeño de dicha gestión.
Cumpliéndose ambas condiciones, los rendimientos obtenidos tendrá la consideración de rendimientos económicos.
Cálculo de los ingresos íntegros
Gastos deducibles

Para la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario, pueden deducirse de los rendimientos íntegros todos los gastos necesarios para su obtención, así como las cantidades destinadas a la amortización del inmueble y de los demás bienes cedidos con el mismo, siempre que respondan a su depreciación efectiva.
El Rendimiento neto podrá ser negativo.
No serán deducibles como gastos, entre otros:
Los pagos efectuados por razón de siniestros ocurridos en los bienes inmuebles que den lugar a disminuciones en el valor del patrimonio del contribuyente.
El importe de las mejoras efectuadas en los bienes inmuebles, sin perjuicio de la recuperación de su coste por una vía de amortizaciones.
Se establece un límite máximo para la deducción de los intereses de los capitales ajenos, gastos de financiación y gastos de reparación y conservación, que no podrán ser superiores al importe del Rendimiento íntegro de cada bien o derecho. No obstante, el exceso podrá compensarse en los cuatro años siguientes con el mismo límite para cada inmueble.
Rendimiento neto

El rendimiento neto está constituido por la diferencia entre los ingresos íntegros y los gastos deducibles, pudiendo resultar negativo. Los intereses de los capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora y demás gastos de financiación, así como los gastos de reparación y conservación del inmueble, no podrá exceder para cada bien o derecho, de la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos, pudiendo deducir el exceso en los cuatro años siguientes, con el mismo límite para cada bien o derecho.
Reducciones del rendimiento neto
Arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda: reducción del 60 por 100.
En los supuestos de arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda, el rendimiento neto, calculado por diferencia entre la totalidad de ingresos íntegros y los gastos necesarios que tengan la consideración de deducibles, se reducirá en un 60 por 100. Tratándose de rendimientos netos positivos, la reducción sólo resultará aplicable respecto de los rendimientos declarados por el contribuyente. Dicha reducción será del 100 por ciento, cuando el arrendatario tenga una edad comprendida entre 18 y 30 años y unos rendimientos netos del trabajo o de actividades económicas en el período impositivo superiores al importe del indicador público de renta de efectos múltiples: IPREM (para 2014: 7.455,14 euros). A efectos de aplicar esta reducción, el arrendatario deberá presentar al arrendador con anterioridad a 31 de marzo del ejercicio siguiente a aquél en el que deba surtir efectos, una comunicación con los requisitos y datos necesarios para aplicar la reducción. Por su parte, el arrendador quedará obligado a conservar la citada comunicación debidamente firmada.
A efectos de la aplicación de la reducción del 100 por 100 la edad del arrendatario se ampliará hasta la fecha en que cumpla 35 años cuando el contrato de arrendamiento se hubiera celebrado con anterioridad a 1 de enero de 2011 con dicho arrendatario.

Rendimientos con período de generación superior a dos años u obtenidos de forma notoriamente irregular en el tiempo: reducción del 40 por 100.
Una vez practicada, en su caso, la reducción anterior que proceda, podrá practicarse la reducción del 40 por 100 del rendimiento neto resultante a que se refiere el artículo 23.3 de la Ley del IRPF en los siguientes supuestos:
Rendimientos netos cuyo período de generación sea superior a dos años.
En el caso de que estos rendimientos se perciban de forma fraccionada, sólo será aplicable la reducción del 40 por 100, cuando el cociente resultante de dividir el número de años correspondiente al período de generación, computados de fecha a fecha, entre el número de períodos impositivos de fraccionamiento, sea superior a dos.
Rendimientos netos obtenidos de forma notoriamente irregular en el tiempo, cuando se imputen en un único período impositivo.

Arrendatario. Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas

En el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas el arrendatario de una vivienda tributa conforme a la escala que haya aprobado la Comunidad Autónoma correspondiente al lugar en que esté situada la vivienda o si la Comunidad Autónoma no la hubiera aprobado, conforme a la que figura en el art 12 del RD legislativo 1/1993, de 24 de septiembre (BOE de 20 de octubre).

Arrendatario IRPF
Las cantidades percibidas por el arrendatario en los supuestos de traspaso o cesión de los derechos de arrendamiento tienen la consideración de ganancias de patrimonio, pero las que perciba en el supuesto de subarrendamiento son rendimientos del capital mobiliario.
Deducción por alquiler de la vivienda habitual:
Sin perjuicio de lo aprobado al respecto por cada Comunidad Autónoma, desde el 1 de enero de 2008 los contribuyentes podrán deducirse el 10,05 por ciento de las cantidades satisfechas en el período impositivo, siempre que su base imponible sea inferior a 24.107,20 euros anuales. Se trata de una deducción exclusivamente estatal, que afecta sólo a la cuota íntegra estatal y no a la autonómica (además de esta deducción general, algunas Comunidades Autónomas han aprobado deducciones propias similares y compatibles con esta deducción general).
La base máxima de esta duducción será:
9.040 euros anuales cuando la base imponible sea igual o inferior a 17.707,20 euros anuales.
9.040 – [1,4125 x (base imponible – 17.707,20)], cuando la base imponible se sitúe entre 17.707,20 y 24.107,20 euros anuales.
Si la base imponible es igual o superior a 24.107,20 eruos anuales, en tributación individual o en tributación conjunta, no podrá deducirse cantidad alguna.
En el Manual de IRPF del ejercicio correspondiente encontrará información sobre posibles deducciones autonómicas por alquiler de la vivienda habitual.

 

 

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