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Guía de Venta - Senso Mediterraneo Estates Senso Mediterraneo Estates Inmobiliaria

Guía de Venta

Pasos:

1.Ha tomado una decisión muy importante y me gustaría poder ayudarle.

2. Determinar el precio del inmueble. Los precios de la vivienda se han modificado tanto en los últimos años que algunas veces puede ser difícil elegir o determinar cuál es el que debemos poner. La cuantía de la venta depende de la oferta y la demanda existente en el entorno de tu inmueble. Una buena forma de saber qué cantidad pedir es el analizar cuál es el precio de otras viviendas de tu zona.

El valor de su vivienda será todo lo que un potencial comprador esté dispuesto a pagar por la misma. Determinar su valor no es una ciencia exacta. Su vivienda es comparada con ventas previas y bases de datos de inmuebles semejantes, ajustes por diferencias de calidades y características, y el resultado es un valor estimado.Las criterios para determinar el valor de su casa son principalmente:
ubicación,
estado de conservación de su vivienda (a reformar,actualizar, para entrar.),
precios de mercado de viviendas comparables a la venta,
condiciones del mercado local y
el precio y las condiciones bajo las cuales su casa será puesta en venta.
Asegúrese de que su casa se encuentre en la mejor condición posible, tanto desde el punto de vista del inmueble, como del acondicionamiento y apariencia interna.
Los precios deben ser:
lo suficientemente reales para animar al comprador a formalizar una intención de compra, y
Fijar un precio muy elevado puede demorar la venta. Póngase en el lugar de un potencial comprador que seguramente comparará su casa con otras que se encuentran a la venta de similares características, y cerciórese de que su precio sea competitivo.

Si está pensando en vender su casa hay dos factores importantes a considerar: cuánto está usted dispuesto a aceptar por su casa y en cuánto tiempo necesita venderla. El precio de su casa influirá decisivamente en la rapidez con la que se efectúe la venta. Por lo tanto, es importante fijar un precio a su casa basándose en su valor de mercado real. En principio, su Asesor inmobiliario debe presentarle todas las contraofertas, sin tener en cuenta el importe de las mismas, salvo que usted haya fijado un precio mínimo por debajo del cual no se puede negociar. Trate todas las contraofertas seriamente y no se ofenda por contraofertas bajas. Siempre será usted, como propietario, el que tiene la última palabra en cuanto a aceptar o rechazar una contraoferta.Cuando un potencial comprador realiza una contraoferta es posible que incluya alguna condición; por ejemplo: comprarán su casa en el momento de que la suya sea vendida, compraventa con precio aplazado, etc. Si tiene varias contraofertas, no se limite a analizar el precio, sino que debe valorar las condiciones impuestas para asegurarse de la que resulta más ventajosa3. Revisar el estado del inmueble. En algunos casos se invierte una gran cantidad de dinero en hacer reformas costosas y, en otros, el inmueble está en muy mal estado y no se sabe si conviene arreglarlo antes de venderlo.

En la primera opción, el propietario no suele sacar todo el dinero invertido en la reforma y, muchas veces, el pedir 18.000 ó 24.000 euros más dificulta la venta. En el segundo caso, el inmueble puede tener mal aspecto, pero el precio es más asequible y dejas la libertad de reformar la propiedad a los compradores, haciéndolo a su gusto o necesidad.

Conozco el caso de algunas personas que han invertido en el saneamiento general del inmueble 6.000 euros, y luego lo han vendido con un margen adicional de 15.000 euros, obteniendo, por consiguiente, 9.000 euros más de lo pensado inicialmente. Pero en este caso, el propietario no tenía prisa por vender. Podía esperar el tiempo necesario para realizar la reforma.

Mi consejo personal es que enseñes la casa lo más limpia y organizada posible. Si lo necesita y te lo puedes permitir, lávale la cara e invierte en un pintor 600 ó 700 euros.

Recuerda: cuida el estado del inmueble, muéstralo limpio y ordenado, porque a todos nos gusta el buen aspecto de las cosas.

4. Publicidad del inmueble.

 

 

GANANCIAS DERIVADAS DE LA VENTA DE INMUEBLES.

Constituye una renta sometida a gravamen la obtención de una ganancia patrimonial como consecuencia de la venta de un inmueble. Esta renta se entiende devengada cuando se produce la alteración patrimonial.
Con carácter general, la ganancia se determinará por diferencia entre los valores de transmisión y de adquisición.
Ganancias devengadas desde el 1 de enero de 2015
El valor de adquisición estará formado por el importe real por el que se adquirió el bien objeto de transmisión, al que se sumarán el importe de los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que se hubiesen satisfecho por el ahora transmitente
Si el inmueble que ahora se transmite, hubiese estado arrendado, el valor así determinado deberá minorarse en el importe de las amortizaciones correspondientes al período de arrendamiento.
El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se haya efectuado, minorado en el importe de los gastos y tributos inherentes a la transmisión que hayan sido por cuenta del vendedor.

Ganancias devengadas hasta el 31 de diciembre de 2014
El valor de adquisición estará formado por el importe real por el que se adquirió el inmueble objeto de transmisión, al que se sumarán el importe de los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que se hubiesen satisfecho por el ahora transmitente. En función del año de adquisición, este valor se corregirá mediante la aplicación de unos coeficientes de actualización que se establecen, de forma anual, en la Ley de Presupuestos Generales del Estado.
Para los bienes que se transmitan durante el año 2014, los coeficientes van desde el 1,33 hasta el 1,01 en función del año de adquisición de la vivienda.

No obstante, cuando las inversiones se hubieran efectuado el 31 de diciembre de 1994, será de aplicación el coeficiente 1,4050.
La aplicación de un coeficiente distinto de la unidad exigirá que la inversión hubiese sido realizada con más de un año de antelación a la fecha de la transmisión del bien inmueble.
Si el inmueble que ahora se transmite hubiese estado arrendado, el valor así determinado deberá minorarse en el importe de las amortizaciones correspondientes al período de arrendamiento. Estas amortizaciones también se actualizan atendiendo al año al que correspondan.
El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se haya efectuado, minorado en el importe de los gastos y tributos inherentes a la transmisión que hayan sido por cuenta del vendedor.
Pues bien, la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición así determinados será la ganancia que se someta a tributación.
No obstante, si el inmueble que ahora se transmite por una persona física que lo adquirió con anterioridad al 31 de diciembre de 1994, la ganancia previamente hallada puede ser reducida al resultar aplicable un régimen transitorio.
Si el transmitente ha adquirido el inmueble en dos fechas distintas o el inmueble ha sido objeto de mejora, habrá que efectuar los cálculos como si se tratara de dos ganancias.
Exención parcial:
Están exentas en un 50 por ciento las ganancias patrimoniales derivadas de la venta de inmuebles urbanos situados en territorio español que hubiesen sido adquiridos a partir del 12 de mayo de 2012 y hasta el 31 de diciembre de 2012. Esta exención parcial no resulta aplicable:
En el caso de personas físicas, cuando el inmueble se hubiera adquirido o transmitido a su cónyuge, a cualquier persona unida al contribuyente por parentesco, en línea recta o colateral, por consanguinidad o afinidad, hasta el segundo grado incluido, a una entidad respecto de la que se produzca, con el contribuyente o con cualquiera de las personas anteriormente citadas, alguna de las circunstancias establecidas en el artículo 42 del Código de Comercio, con independencia de la residencia y de la obligación de formular cuentas anuales consolidadas.
En el caso de entidades, cuando el inmueble se hubiera adquirido o transmitido a una persona o entidad respecto de la que se produzca alguna de las circunstancias establecidas en el artículo 42 del Código de Comercio, con independencia de la residencia y de la obligación de formular cuentas anuales consolidadas, o al cónyuge de la persona anteriormente indicada o a cualquier persona unida a esta por parentesco, en línea recta o colateral, por consanguinidad o afinidad, hasta el segundo grado incluido.
Exención por reinversión en vivienda habitual para contribuyentes de la UE, Islandia y Noruega (aplicable a ganancias devengadas desde 1 de enero de 2015):
En el caso de contribuyentes residentes en un Estado miembro de la Unión Europea, o del Espacio Económico Europeo con efectivo intercambio de información tributaria, podrán excluirse de gravamen las ganancias patrimoniales obtenidas por la transmisión de la que haya sido su vivienda habitual en España, siempre que el importe total obtenido por la transmisión se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual. Cuando el importe reinvertido sea inferior al total de lo percibido en la transmisión, únicamente se excluirá de tributación la parte proporcional de la ganancia patrimonial obtenida que corresponda a la cantidad reinvertida.
Cuando la reinversión se haya producido con anterioridad a la fecha en que se deba presentar la declaración modelo 210, la reinversión, total o parcial, podrá tenerse en cuenta para determinar la deuda tributaria correspondiente. Cuando se produzca con posterioridad, se deberá presentar una solicitud en el modelo que se apruebe a estos efectos, en el plazo de los tres meses siguientes a la fecha de la adquisición de la vivienda habitual, adjuntando a la solicitud la documentación que acredite que la transmisión de la vivienda habitual en territorio español, y la posterior adquisición de la nueva vivienda habitual, han tenido lugar.

Tipo de gravamen 2015: 19,5%

La persona que adquiere el inmueble, sea o no residente, está obligada a retener e ingresar en el Tesoro Público el 3 por 100 de la contraprestación acordada. Esta retención tiene para el vendedor el carácter de pago a cuenta del impuesto que corresponda por la ganancia derivada de la transmisión. Por tanto, el adquirente entregará al vendedor no residente un ejemplar del modelo 211 (con el que se ha ingresado la retención), a fin de que este último pueda deducir la retención de la cuota a ingresar resultante de la declaración de la ganancia. Si la cantidad retenida es superior a la cuota a ingresar, se podrá obtener la devolución del exceso.
En el caso de que la retención no se ingrese, el inmueble quedará afecto al pago del importe que resulte menor entre la retención y el impuesto correspondiente.

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