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Guia de Compra - Senso Mediterraneo Estates Senso Mediterraneo Estates Inmobiliaria

Guia de Compra

1. BUSCAR LA VIVIENDA ADECUADA.

Para ello, le ofrecemos una amplia gama de viviendas posibles con las características que su casa ideal requiera, asesorándole en la mejor relación calidad-precio y mejor alternativa de inversión para facilitarle un arrendamiento fácil o posterior reventa.

2. TRÁMITES PREVIOS A LA CONTRATACIÓN.

Una vez encontrada, si es una vivienda usada identificaremos si existen cargas o gravámenes sobre la vivienda, hipotecas, embargos, inquilinos, si está sujeta a algún régimen especial (V.P.O.), si el propietario está al corriente en el pago de los gastos de comunidad, si se ha pagado el IBI (impuesto sobre los bienes inmuebles),… Todo ello, estará a nuestra disposición antes de firmar contrato alguno.
En el caso de que un extranjero con residencia fuera de España, pueda comprar un inmueble en España, necesita contar con un Número de Identificación de Extranjero (NIE), que es el equivalente para los españoles al Documento Nacional de Identidad (DNI). Para solicitar dicho NIE, no es necesaria la presencia física del extranjero, simplemente puede hacerlo a través de un representante legal en España, con un Poder suficiente para la solicitud de dicho NIE con la finalidad precisa de compraventa de la vivienda.
Desde la Ley de emprendedores del año 2013, los extranjeros que inviertan en la compra de una vivienda en España, al menos de 500.000 euros, pueden obtener un visado de residencia en España. El solicitante deberá acreditar disponer de una inversión en bienes inmuebles de 500.000€ libre de toda carga o gravamen.

*Si compro una vivienda de nueva construcción, ¿qué información debe facilitarnos el promotor de una construcción u obra nueva en España?
– Nombre o razón social del promotor, datos de inscripción Registro Mercantil.
– Información concreta de la vivienda: planos emplazamiento vivienda, descripción, superficie útil, servicios y suministros, zonas comunes, seguro de daños y vicios ocultos.
– Datos Registro de la Propiedad, para verificar:
– que el solar sobre el que se va a construir la edificación, está inscrito a nombre de la promotora con la que contratamos.
– que la edificación ha sido autorizada por el Ayuntamiento, mediante la correspondiente concesión de licencia.
– Estatutos de la Comunidad.
– Precio de venta y forma de pago
– Datos de la subrogación de hipoteca en caso de que la haya.
– Forma en que está previsto documentar el contrato, con sus condiciones generales y particulares, haciendo constar expresamente:
– Que los gastos previos que por Ley corresponden al vendedor, no serán soportados por el comprador.
– Derecho del comprador a exigir el otorgamiento de escritura pública y a la elección de notario.
Todos estos datos son, en todo caso, recabados y debidamente validados por nuestro asesor personal, el cual como experto en la materia, verifica que todo es correcto y efectúa el correspondiente seguimiento de la obra, facilitando al máximo la labor al comprador.

* Si compro una casa de segunda mano o un piso de segunda mano, ¿qué información debo obtener del propietario?

– Nota simple registral relativa a su propiedad
– Último recibo del impuesto sobre Bienes Inmuebles
– Último recibo de luz, agua, gas.
– Certificado de estar al corriente en los gastos decomunidad, (si no se obtiene y hubiera deudas, la comunidad puede exigir su importe hasta determinado limite al comprador, sin perjuicio de su derecho a reclamarlo a quien le vendió).
– Último recibo de Gastos de Comunidad sin derramas.
– Copia de los Estatutos de la Comunidad, inscritos en el Registro de la Propiedad.
– En el caso de que la vivienda esté hipotecada y quede capital pendiente, certificado del estado de las deudas emitido por la entidad acreedora.

3. BÚSQUEDA DE LA FINANCIACIÓN ADECUADA.

Le asesoraremos, si así nos requiere, para gestionar su hipoteca en la entidad bancaria más adecuada a sus condiciones y que garantice el mejor préstamo para la compra de su vivienda.
Si la vivienda que vamos a adquirir está gravada con una hipoteca, el nuevo comprador podrá subrogarse en la cantidad restante de dicha hipoteca y/o constituir un nuevo préstamo hipotecario.

En el caso en que tengamos que solicitar un préstamo hipotecario al banco para la adquisición de la vivienda, además de los gastos de notaria, registro y gestión hay otros vinculados a la entidad bancaria prestamista:

– Tasación del inmueble: Normalmente para la aprobación del préstamo hipotecario por la entidad bancaria, ésta exigirá la valoración de la vivienda objeto de compra por parte de una empresa tasadora homologada, con el fin de determinar el importe máximo del préstamo hipotecario y las condiciones del mismo. Normalmente el banco concede un importe de préstamo en base al valor de tasación siempre que dicho importe no exceda del precio de la vivienda. El importe dependerá del valor de tasación normalmente, y puede estar entre 180-400€.

– Otros gastos: Puede pactarse por el banco el cobro de una comisión de apertura, que suele consistir en un porcentaje sobre el importe del capital prestado, la contratación de un seguro multiriesgo de hogar: En virtud de la ley 2/1981 se obliga al titular de un préstamo hipotecario a contratar un seguro de incendios (o daños), sobre la vivienda a hipotecar. Es un seguro que cubre el continente, no el contenido de la vivienda, el cual puede asegurarse ampliando dicho seguro.

Puede ser recomendable, aunque no es obligatorio, contratar un seguro de amortización del préstamo que cubra, en caso de fallecimiento de su titular, el capital del préstamo pendiente de pago.

 

4. LA FIRMA DEL CONTRATO O DE LA ESCRITURA.

  La operación se puede formalizar mediante documento privado, en los cuales intervienen la parte compradora ( o su representante), y la parte vendedora (o representante), siempre que la venta no se financie con préstamo hipotecario, ya que éste necesita de una escritura pública.

Posteriormente dicho documento, habrá de ser elevado a Escritura Pública para poder registrar dicho inmueble recién adquirido en el Registro de la Propiedad. En este acto, interviene un Notario que dará fe y autenticidad a la operación de compraventa. Dicho Notario pondrá a disposición de las partes una nota simple que acredite la titularidad y cargas de la finca. 

 

5. PAGO DE IMPUESTOS Y OTROS GASTOS.

El comprador deberá pagar sobre el precio de compra un porcentaje adicional dependiendo de los casos siguientes:
a) Compra de una vivienda nueva (compra a promotor): Impuesto sobre el Valor Añadido(IVA), que deberá pagar el comprador directamente al vendedor, el cual habrá de ingresarlo posteriormente en la Hacienda pública.
Los tipos de IVA vigentes son los siguientes:

– Tipo super reducido del 4% para las entregas de viviendas de protección oficial.
– Tipo reducido del 10% para las entregas de edificios, viviendas, garajes y anexos.
– Tipo general del 21% aplicable a todas aquellas operaciones sobre bienes que no tengan fijado un tipo menor. Ej. locales comerciales, parcelas, garajes y trasteros no adscritos a la vivienda.

b)Compra de una vivienda usada: Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas(ITPO), por el que estarán sujetas las entregas de bienes inmuebles entre particulares y las adquisiciones a empresarios que se declaren exentas de IVA.
El tipo de gravamen será del 10%, salvo entregas de viviendas de protección oficial, que se aplica el 8%. A diferencia de cómo ocurre en el IVA el obligado a ingresar la deuda tributaria es el adquirente.

Si además el particular es un no residente sin Establecimiento Permanente en España, el adquirente estará obligado a retener e ingresar el 3 por 100 de la contraprestación acordada, en concepto de pago a cuenta del impuesto que debe satisfacer el no residente e ingresarlo en Hacienda.

El comprador también deberá pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales en su modalidad “Actos Jurídicos Documentados (AJD) que, para la Comunidad Valenciana, se establecen los siguientes tipos de gravamen:
1. El 1,5% con carácter general.
2. El 0,1% si se trata de las primeras copias de escrituras públicas que documenten adquisiciones de vivienda habitual.
3. El 2% para los supuestos en que se haya renunciado a la exención en el IVA.

Tributación de los inmuebles urbanos propiedad de no residentes personas físicas.
1.- CONSIDERACIONES GENERALES
Si usted tiene la condición de no residente en España y es propietario de algún inmueble urbano situado en este país, estará sometido al Impuesto sobre la Renta de no Residentes y a un tributo de carácter local, el Impuesto sobre Bienes Inmuebles.
Además, con carácter temporal, se ha restablecido el Impuesto sobre el Patrimonio para los ejercicios 2011, 2012, 2013, 2014 y 2015.
1.1. REPRESENTANTE
Salvo en los casos de residentes en países o territorios con los que no exista un efectivo intercambio de información tributaria, no existe obligación de nombrar representante ante la Administración Tributaria. No obstante, puede designarse voluntariamente si así se desea y comunicar el nombramiento a la Delegación o Administración de la Agencia Tributaria correspondiente al lugar de situación del inmueble.
1.2. NUMERO DE IDENTIFICACIÓN FISCAL (NIF)
En España cada persona tiene asignado un número de identificación fiscal que debe consignar en las declaraciones de impuestos y en las comunicaciones que dirija a la Administración Tributaria.
En general, tratándose de personas de nacionalidad española, el NIF es el número de su Documento Nacional de Identidad (DNI) y, tratándose de personas de nacionalidad extranjera, el NIF es el Número personal de Identificación de Extranjero (NIE). La tramitación de estas identificaciones se realiza ante la Dirección General de la Policía. No obstante, los extranjeros que no dispongan de NIE, bien de forma transitoria por estar obligados a tenerlo o bien de forma definitiva al no estar obligados a ello, deberán solicitar la asignación de un NIF a la Administración Tributaria cuando vayan a realizar operaciones de naturaleza o con trascendencia tributaria.
2.- IMPUESTO SOBRE LA RENTA DE NO RESIDENTES
Cuando un inmueble sea propiedad de un matrimonio o de varias personas, cada una de ellas es un contribuyente independiente, por lo que deberán presentar declaraciones separadas.
Dependiendo del destino del inmueble, las rentas sometidas a gravamen son:
2.1. RENTAS IMPUTADAS DE BIENES INMUEBLES URBANOS DE USO PROPIO.
El rendimiento a declarar será la cantidad resultante de aplicar al valor catastral del inmueble, que figura en el recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), los porcentajes siguientes:
Devengos hasta 2014
Con carácter general, el 2 por 100.
En caso de inmuebles con valores catastrales revisados o modificados a partir del 1 de enero de 1994, el 1,1 por 100.
Devengos desde 2015
Con carácter general, el 2 por 100.
En caso de inmueble cuyo valor catastral haya sido revisado o modificado y haya entrado en vigor en el período impositivo o en el plazo de los diez períodos impositivos anteriores
Este rendimiento se entiende devengado una vez al año, el día 31 de diciembre.
Se declarará la parte proporcional de dicho importe si no se ha sido propietario del inmueble durante todo el año o si durante algún período de tiempo ha estado arrendado.
Tipo de gravamen:
2015
Residentes UE, Islandia y Noruega desde 12-07-2015: 19,50%

6. INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD.

Este acto es necesario para que el comprador sea considerado como único y verdadero propietario y protegido frente a posibles acreedores del vendedor y a cargas ocultas, para poder obtener un préstamo hipotecario ya que el Banco ha de inscribir la hipoteca que le garantice su devolución periódica.
Una vez inscrito en el Registro, se comunicará al Catastro el cambio de titularidad de la vivienda para que el nuevo recibo se gire a nombre del comprador.

7. TRIBUTACIONES POSTERIORES. DURANTE LA TENENCIA DEL INMUEBLE SIN ARRENDAMIENTO
1. Si el titular es una persona física residente en España.
1.1 Tributación por el Impuesto de la Renta sobre las Personas Físicas.
1.2 Impuesto el Patrimonio.
1.3 Tributación por el Impuesto sobre Bienes Inmuebles.
2. Si el titular del inmueble es una persona física No residente en España
2.1 Impuesto sobre la Renta de No Residentes.
2.2 Impuesto el Patrimonio.
2.3 Tributación por el Impuesto sobre Bienes Inmuebles.
Durante el tiempo que el inmueble sea de nuestra propiedad debemos igualmente tener muy presente los impuestos que afectan a dicha titularidad. A continuación veremos la fiscalidad según la condición del titular del inmueble.
1.1 Si el titular es una persona física RESIDENTE en España.

1.1.1 Tributación por el Impuesto de la Renta sobre las Personas Físicas (en adelante IRPF).
El concepto de vivienda habitual es clave en la configuración de la imposición de la tenencia del inmueble regulada en la Ley del IRPF.
A efectos de este impuesto, se entiende por vivienda habitual, toda edificación que constituya la residencia del contribuyente durante un plazo continuado de, al menos, tres años, exigiéndose adicionalmente que el contribuyente la habite de manera efectiva y con carácter permanente, en un plazo no superior a doce meses, contados desde la fecha de adquisición o de terminación de las obras.
El uso de una vivienda habitual no genera ningún tipo de renta. Es más, en determinados supuestos puede dar derecho a una deducción por su adquisición.
Si no constituye su vivienda habitual, además de no poder practicar la deducción del apartado anterior, la Ley establece para el supuesto de bienes inmuebles urbanos que no se encuentren afectos a actividades económicas, ni produzcan rendimientos del capital inmobiliario que tendrá la consideración de renta el 2 por 100 del valor catastral (el 1,1 por 100 si el valor catastral ha sido revisado con efectos a partir de 1 de enero de 1994). Esta renta se grava en la escala general.
Deducción por adquisición de vivienda habitual: Según nuestra legislación actual, cualquier inversión destinada a la adquisición o rehabilitación de la vivienda habitual permite una deducción en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) tanto por el capital invertido como por los intereses pagados, en el caso de haber solicitado un préstamo hipotecario.
La deducción por adquisición de vivienda, también puede disfrutarse desde los 4 años antes a la compra, mediante la apertura de una CUENTA VIVIENDA, que es una cuenta de ahorro cuyo montante va destinado a la compra/rehabilitación de vivienda habitual, en virtud de la cual pueden deducirse de la cuota integra del IRPF el 15% de las cantidades ingresadas durante ese año, con la base máxima de 9.015,18 €*.
Se puede deducir de la cuota integra el 15% de las cantidades abonadas por la compra en el mismo ejercicio fiscal, con la base máxima de 9.015,18 €.
¿Qué ocurre con las cantidades ya deducidas en anteriores viviendas habituales?
No podrá deducirse cantidad alguna hasta que no se superen las cantidades invertidas anteriores viviendas habituales.
¿Cuál es el tratamiento de la reinversión en vivienda habitual?
Si en la transmisión de la vivienda habitual antigua se genera una ganancia patrimonial, ésta queda exenta de tributar cuando se reinvierta el importe total obtenido de la transmisión en la adquisición de una nueva vivienda habitual en un periodo no superior a 2 años desde la fecha de la transmisión.
Si se reinvierte sólo parte, queda exenta de tributar la parte proporcional al importe efectivamente reinvertido.
Del mismo modo tiene derecho a exención por reinversión la ganancia patrimonial obtenida cuando la vivienda antigua se vende después de la adquisición de la vivienda habitual nueva si el importe obtenido de la venta se destina a satisfacer el precio de la vivienda nueva dentro del plazo de 2 años desde la fecha de adquisición de la nueva vivienda.
Si se adquiere una nueva vivienda habitual sin haber vendido aún la anterior, no puede practicarse la deducción sobre la nueva vivienda hasta que la cantidad invertida supere la cantidad invertida en el anterior objeto de deducción.
Si ya se ha realizado la deducción por adquisición de otra vivienda habitual, no puede practicarse la deducción sobre la nueva vivienda hasta que la cantidad invertida supere la cantidad invertida en el anterior objeto de deducción.

1.1.2 Impuesto el Patrimonio.
Las personas físicas residentes deberán tributar por el Impuesto sobre el Patrimonio. La Base Imponible será el valor de sus bienes donde quiera que estén localizados a 31 de diciembre.
En el caso de los inmuebles, deberemos tomar, como valor, el mayor de los tres siguientes:
– valor de adquisición.
– valor catastral.
– valor comprobado por la Administración.
En la Comunidad Valenciana existe un mínimo exento del Impuesto sobre el Patrimonio de 108.182,17 euros, situándose el tipo mínimo en el 0,2% y el máximo en el 2,5%.

1.1.3 Tributación por el Impuesto sobre Bienes Inmuebles.
El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (en adelante IBI), es un impuesto municipal que grava la titularidad sobre bienes inmuebles.
Está obligado al pago de este tributo, el titular del bien inmueble a fecha 1 de enero de cada año, momento en que se produce el devengo del impuesto.
A grandes rasgos, se determina aplicando al valor catastral de los inmuebles un tipo de gravamen, acordado por los respectivos Ayuntamientos en las correspondientes Ordenanzas municipales. No obstante, el tipo de gravamen máximo no podrá exceder del 1,17% cuando se trate de inmuebles urbanos, y del 1,11% cuando se trate de inmuebles rústicos.
Se trata de un impuesto local, es decir, exigido por los Ayuntamientos, que deben pagar los propietarios de bienes inmuebles.
Todos los bienes inmuebles de cada municipio están incluidos en un censo y tienen asignado un valor (valor catastral). Partiendo del valor catastral y aplicando el tipo de gravamen que establece el Ayuntamiento, se obtiene el importe a pagar.
Anualmente, por cada inmueble incluido en el censo, se emite un recibo para efectuar el pago del Impuesto. Normalmente, los Ayuntamientos establecen la posibilidad de domiciliar el pago del recibo en una cuenta bancaria, con lo que se facilita que éste se efectúe dentro del plazo de pago fijado y se eviten los recargos.
El plazo para efectuar el pago varía en cada municipio, si bien normalmente es en torno a los meses de septiembre, octubre y noviembre de cada año.1.2 Si el titular del inmueble es una persona física NO RESIDENTE en España.

1.2.1 Impuesto sobre la Renta de No Residentes.
En el caso de que el titular del inmueble sea una persona física no residente, deberá soportar una imputación de renta consistente en el 2% del Valor Catastral del inmueble (el 1,1% si dicho valor catastral está revisado con posterioridad al 1 de enero de 1994). El tipo de gravamen aplicable sobre dicha renta será del 24,75%.

 

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